不動産を売るなら”一般媒介がおすすめ”や”専任媒介が一番いい”など、ネットを検索すると様々な意見を発見する事ができます。
また、実際に不動産を売却した人が投稿したような記事などもあり内容を見ると、業者がなかなか売ってくれないので一般媒介に切り替えしたところすぐ売れたという意見もあれば一般媒介で頼んでいたが最終的に専任媒介に切り替えてやっと売れたという意見もあります。
弊社では、最終的に売主に最終判断を仰ぎますが、一般媒介が売却の手段としていい結果を生むケースといい結果を生まないケースについて説明しています。
もしもあなたがこれから不動産売却をお考えの人だとして『媒介契約はどの形態がいいだろう』とお悩みだと思いますが、もし一般媒介がいいだろうとお考えの場合に一般媒介を複数社に依頼した場合に売れる物件と売れない物件の特徴について触れておりますので参考にしてください。
1.媒介契約は３種類
一般媒介契約書
一般媒介について考えてみる前に今一度媒介契約の種類についておさらいしておきましょう。
| 媒介契約の種類 | 媒介契約の期間 | 業務報告の義務 | 指定流通機構（レインズ）への登録義務 |
| 一般媒介 | なし | なし | なし |
| 専任媒介 | 3ヶ月 | 14日に1度 | 媒介契約締結より７営業日以内 |
| 専属専任媒介 | 3ヶ月 | 10日に1度 | 媒介契約締結より5営業日以内 |
一般媒介の場合は複数社に売却が依頼できます。
また、専任・専属媒介の場合は1社のみに売却を依頼する事になります。専任媒介では自己発見取引が可能ですが、専属専任媒介の場合は自己発見取引が禁じられています。
2.一般媒介契約が効果があるケース
当然の事だが買手の多くは他の物件と比較している
一般媒介契約で売却を依頼した場合、最も効果がある場合について触れておきます。
端的に言えば売れる物件の場合です。
- 希少性がある
- 売出価格が適正もしくは安い
- 物件が不動産流動性の高いエリアに位置している
このような物件の場合、一般であろうが専任であろうが媒介を頂きたいと思う不動産営業マンは多いはずです。
この場合、業者間での競争も起こりますので一般媒介で売却を依頼しても効果的と言えます。
3.一般媒介契約で依頼しても効果がないケース
媒介別成約件数 内訳（一般媒介の場合成約報告義務などはない）
3-1.大量に広告する事に果たして効果があるのか？
一般媒介で複数社に売却依頼をしているお客様に聞くのですが『いろんな不動産業者が広告してくれるので早く・高く売れる』と考えている人が多い傾向にあります。果たして、大量に広告すれば早く・高く売れるのでしょうか？
大量に広告すれば物件情報の閲覧数は伸びるかもしれませんが、特に特徴のない物件の場合はスルーされる事が多いのとそのまま販売が長期化していわゆる晒し物件化するケースが多いです。
このような値下げ待ち状態になると売れにくい物件になってしまう事もありますので注意が必要です。
3-2.売れずに焦って複数社に依頼するケース
販売期間が長期化して一気に5，6社に一般媒介を依頼するケースです。販売が長期化する=市場のニーズに合致していないと考える方が賢明です。
特に物件価格や物件そのものに問題がない場合であれば売却委任している業社の怠慢を疑うべきですが、上記ケースのように一気に複数社に依頼されている物件の特徴としては
- 物件価格が明らかに高い
- 売主自身が高いと思っていない
- 物件に強みや特徴がない
などが挙げられます。
改善すべき点を改善せずに窓口を広げるという心理はよくわかりますが、問題解決になっていないので注意が必要です。
3-3.業者としての本音
最後に不動産業者である私の本音を書いておきますが、一般媒介で複数社にすでに依頼されている場合は自社で媒介を受けて販売したいというテンションは高くなりません。仮に売れそうな物件である場合はその限りではないのですが、せめてできるのがポータルサイト・レインズ掲載しかないのと窓口が増えれば案内する側の業者も嫌がるだろうなという事が想像できるので多くの会社と一般媒介を結びたいという場合には残念ながらお断りする事にしています。
つまり成約する場面が想像しづらいのが最も大きいのですがこれはよく言われている一般媒介だと業者のやる気が出ないという事の原因になっているようにも感じます。ですのでみなさんも売却依頼をする際は売出し価格の設定・物件のスペック等をなるべく客観視してから一般媒介か専任媒介か選択するようにしてください。
まとめ
競合が予測される物件であれば価格設定や取引条件に留意しながら一般媒介で数社に依頼するのは効果があると言えます。しかし、無根拠な価格設定、物件に特段特徴がない・問題点があるなどの場合は一般媒介で大量に売出を掛けてもあまり効果は見込めないので売出を開始する前に問題点を客観視し信頼できる不動産業者とどのように売却していくのか作戦を練りましょう。
一般媒介がいいか専任・専属媒介がいいのかはまずあなたがどのように売りたいのか、物件の状況はどうなのか見極めてから決定しましょう。
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